Business Bay는 두바이 오피스 시장의 중심축입니다. 분양 오피스 부문 자금의 52%, 그리고 다른 어떤 지역보다 많은 준공 오피스 거래가 이곳에 집중되어 있습니다. 그리고 이곳은 하나의 우편번호 안에 두 개의 시장이 들어 있습니다. 주류 가격대에서 매입하면 두바이 아파트보다 높은 수익률을 얻습니다. 같은 지역에서 트로피 층을 매입하면 아파트보다 낮은 수익률을 얻습니다. 이곳 오피스의 매입가, 임대 수준, 인테리어가 추가로 얹는 비용, 그리고 가격의 근거를 추적할 수 있는 판매 중 5개 건물을 정리했습니다.
Business Bay는 두바이 오피스 시장의 중심축입니다. 분양 오피스 부문에서 거래액의 52%를 차지했고, 2025년 준공 오피스 거래 등록 건수는 다른 어떤 지역보다 많은 1,230건이었으며, Dubai Land Department 등록 자료에 따르면 2026년 1월 1일부터 5월 19일 사이 이곳의 준공 오피스는 AED 2,517/ft²로, 2025년 전체의 AED 2,163/ft²와 대비됩니다. JLT와 합치면 두바이 전체 준공 오피스 거래의 70% 이상을 차지합니다.
Business Bay 오피스는 복합용도 타워 내부의 한 층 또는 한 스위트로, 별도 등기되어 아파트와 같은 방식으로 매매되는 상업용 부동산이며, 이후 수년 단위로 계약하고 자기 비용으로 인테리어를 시공하는 기업에 임대됩니다. 이 지역이 그러한 시장을 갖게 된 이유는 두바이 어느 곳보다 이곳에서 잘 맞물리는 세 가지 요인입니다.
세 가지 구조적 사실이 서로를 강화합니다. 대규모 프리홀드: Business Bay는 약 64 million ft²의 프리홀드 토지를 보유하며 모든 국적에 소유가 개방되어 있습니다. DIFC, Media City, Internet City에서는 불가능했던 스트라타 오피스 시장이 이곳에서 형성될 수 있었던 이유입니다. 스트라타 공급: 중급 주거 공급 기계가 이곳에 타워를 세우고 포디움과 오피스 층을 개별 등기 유닛으로 분할하는데, 이것이 개인 매수자가 실제로 소유할 수 있는 물량을 만듭니다. 파이프라인: Knight Frank의 2026년 전망은 2026–2030년 오피스 공간 24.2M ft²를 제시하며, Business Bay, Meydan City, JLT, DIFC에 집중됩니다.
그 전부에 반하는 숫자가 하나 있습니다. 2026년 상반기 분양 오피스 매출은 1,668개 유닛, AED 13.1bn에 달해 앞선 7년을 합친 것보다 많았지만, 5개 프로젝트가 그 거래액의 71.7%와 거래 건수의 51.3%를 차지했습니다 (Al Masdar Al Aqaari의 DLD 데이터 분석, 2026년 7월 2일). 그 5개 중 둘인 Lumena와 Lumena Alta는 한 개발사가 짓는 Business Bay 타워입니다. 이 지역의 물량은 실재하지만, 폭넓지는 않습니다.
2026년 8월 10일 기준 이 지역의 모든 오피스 매물을 보면 주류 호가 구간은 AED 1,850–2,935/ft², 호가 임대료는 145–263 AED/ft²/년으로, 호가 대비 호가 계산으로는 그로스 6.1–11.2% 구간이 됩니다. 실명 리서치 노트의 브로커 추정치는 그로스 7–9%입니다 (Chestertons, 2026년 2월). 둘 다 주류를 설명합니다. 어느 쪽도 시장 상단을 설명하지 않습니다.
트로피 타워는 별개의 자산입니다. Business Bay의 랜드마크 오피스는 5,500–7,350 AED/ft²를 호가하며, 이는 총수익률을 4–5%로 끌어내립니다. 평균적인 두바이 아파트보다 낮은 수준입니다. 여기서 붙잡아야 할 점이 바로 이것입니다. 하나의 우편번호 안에서 수익률은 아파트보다 좋은 수준에서 아파트보다 나쁜 수준까지 벌어지고, 그 결과는 어느 타워를 고르느냐로 전부 결정됩니다.
그리고 이곳에서 가장 싼 유닛이 평당 가장 비쌉니다. Business Bay의 AED-1M 이하 오피스는 노후 타워의 초소형 구획입니다. 221–230 ft²가 2,805–2,935/ft², 282–440 ft²가 2,159–2,725/ft²를 호가합니다. 면적이 아니라 주소와 분할 가능성에 돈을 지불하는 셈입니다. 다만 임대는 잘 나갑니다. 그중 한 타워에서 풀퍼니시드 440 ft² 유닛은 250 AED/ft²/년을 호가하는데, 같은 건물의 가구 미포함 407 ft² 유닛은 164입니다. 단가로 52% 프리미엄이며, 두바이에서 인테리어 프리미엄이 실제로 존재하는 드문 사례 중 하나입니다. 프리미엄이 0이거나 음수인 3건을 포함한 동일 건물 7개 쌍의 전체 자료는 Grade A 오피스: 임대료 프리미엄을 뒷받침하는 요소에 있습니다.
오피스에는 두 가지 운영 비용이 따라붙고, 둘 다 표시 가격에는 나타나지 않습니다. 관리비: Business Bay 기준 15–20 AED/ft²/년 — 그런데 이것은 Mollak 주거 대용치입니다. 오피스용 공개 관리비 지수는 존재하지 않기 때문입니다. 특정 건물의 요율은 Mollak에서 프로젝트별로 공개됩니다. 인테리어: Business Bay에 한정하면 라이트 214–284 AED/ft², 스탠더드 284–374, 프리미엄 374–524 (TR Design Build, 2026년 7월 갱신)이며, 셸 & 코어에서 시작할 경우 기본 인테리어에 40–60% 가산이 붙습니다. Lumena와 Haus of Tenet은 셸 & 코어로 판매되므로, 이 두 건물에서는 그 가산분이 선택이 아니라 진입 가격의 일부입니다. HQ by Rove는 이 지역의 예외로, 인테리어와 가구를 포함해 판매합니다.
이 지역의 모든 세일즈 피치에서 «Grade A»를 듣게 되지만, 지난 12개월은 그 주장과 어긋납니다. JLL, 2026년 2분기, 전년 동기 대비: Grade A +26.2%, Grade B +31.5%, 프라임 +13.6%. 최상급 공간이 가장 적게 올랐습니다. 공실률도 반대 방향에서 같은 이야기를 합니다. 두바이 전체 6.1%, Grade B 8.0% (1년 전 10.9%에서), Grade C 10.9% (12.7%에서) — 개선 폭은 최상단 아래에서 가장 큽니다. 프라임을 찾지 못하거나 감당할 수 없는 임차인이 오피스 수요 자체를 멈추지는 않기 때문입니다.
그러므로 브로슈어의 «Grade A» 라벨은 사양에 대한 설명이지 인증이 아니며, 그것만으로는 임대료 성장에 대해 아무것도 예측하지 못합니다. 지난 12개월이 그 해석에 대한 직접적인 반증입니다. 같은 보고서들에 따르면 이 시장에서 프리미엄을 실제로 뒷받침하는 것은 양질의 공간이 개관 전에 이미 확약된다는 사실입니다. DIFC Square는 공사 완료 전에 상당 부분 선임대되었고, Savills는 향후 Grade A 공급 대부분이 선임대되거나 기존 수요에 흡수될 것이라고 명시합니다. Grade A 분석 기사는 프리미엄 주장을 판정하는 네 가지 질문을 포함해 이 문제 전체를 분해합니다.
IRTH, Business Bay, AED 3.2M부터, 인도 Q2 2028, 10/40/50, 셸 & 코어, 외국인 매수자에게 프리홀드 100%. 15개 층, 약 87개 오피스 클러스터로 최대 225개 유닛까지 구성 가능하며, 각각 면적 범위가 공표된 3개 라인으로 나뉩니다. Classic 596–3,190 ft², Terrace 796–2,702 ft², Garden 1,111–3,690 ft². AED 3.2M 진입가는 596 ft² Classic 스위트 기준입니다.
이 건물의 진입 가격은 이 지역에서 모든 채널이 일치하는 유일한 숫자입니다. 2026년 6월 IRTH 자체 자료와 6개 독립 채널에서 동일했습니다. 면적 범위는 건물 전체를 하나의 폭으로 묶지 않고 라인별로 공표되는데, 이것이 호가용 진입 면적과 실제 진입 면적의 차이입니다. 그리고 상품 자체가 임대 데이터가 실제로 묘사하는 임차인에 부합합니다. 2026년 2분기 두바이 오피스 임대차의 66%가 500 ft² 미만 공간이었고, 약 97%의 거래가 3,000 ft² 미만이었습니다 (Savills 및 ZāZen, DLD 데이터 기준). 진입 유닛이 596 ft²인 건물은 그 시장을 위해 지어진 것이고, 진입 유닛이 한 층 전체인 건물은 다른 사업을 하는 것입니다.
세 가지 한계. IRTH는 타이폴로지별 가격표를 공표하지 않으므로 기준은 브로커 호가이고 단일 진입 금액만 공개되어, 이 건물의 AED/ft²는 산출할 수 없습니다. 마케팅 자료의 8–10% 수익률은 전망치이며 보장이 아닙니다. 그리고 날짜가 기재된 현장 진척 보고서가 없으므로, 이것은 시공 중이 아니라 분양 단계입니다.
이 지역에서 어디를 확인하든 숫자가 일치하는 유일한 건물입니다. 2026년 6월 IRTH 자체 자료와 6개 독립 채널 모두에서 동일한 AED 3.2M 진입가, 면적 범위가 공표된 3개 오피스 라인, 그리고 어디서나 일치하는 납부 계획과 인도 예정일. 외국인 매수자에게 프리홀드 100%. 두 가지 한계: IRTH는 타이폴로지별 가격표를 공표하지 않으므로 가격은 브로커 호가입니다 — 당일 가격 확인은 저희에게 요청하십시오 — 그리고 마케팅 자료의 8–10% 수익률은 전망치입니다.
Omniyat, Business Bay, 전매 AED 25.1M부터, 인도 Q4 2029, 50/50, 셸 & 코어. 47개 레벨 건물로 오피스 561,100 ft², 리테일 25,618 ft²를 99개 오피스와 18개 반층으로 나눕니다. Omniyat은 두바이에서 상업용 공간을 실제로 분양하는 유일한 1군 개발사입니다. 다른 대형사들은 임대용으로 상업 물량을 짓습니다. 그리고 Lumena는 이 지역에서 Omniyat의 플래그십입니다.
Omniyat의 출시 가격 AED 19M은 지금도 lumena.omniyat.com에 «officially sold out»이라는 문구 바로 위에 인쇄되어 있습니다. 둘 다 사실이지만, 어느 쪽도 지불 가능한 가격은 아닙니다. 거래 가능한 진입점은 전매 최저가입니다. 2026년 8월 13일 Property Finder에 올라온 12건의 활성 매물 중 최저가인 AED 25,114,369이며, 구간 상단은 AED 40.4M입니다. Cushman & Wakefield의 기록인 4,247 ft² AED 30.9M, 7,329 ft² AED 43.3M과 교차 대조하면 이곳의 전매 시장은 내부적으로 일관되며, 제3자 사이트가 여전히 인용하는 출시 금액보다 약 3분의 1 높은 수준에서 움직입니다. 어떤 매물이 AED 19M을 보여준다면, 그것은 박물관 전시품입니다.
Lumena 거래 가격을 산정하기 전에 정리할 두 가지. 전층 가격은 존재하지 않습니다. 16,649 ft² 플레이트는 Omniyat 자체 자료의 설계 수치이며, 12건의 전매 매물 중 전층은 하나도 없습니다. 그리고 진입 물건의 AED/ft²도 존재하지 않습니다. 25.1M은 면적이 비공개인 특정 매물에 속하는 금액이고, 건물의 평균 오피스 면적 5,636 ft²는 총계를 나눈 값이기 때문입니다. 가격과 면적이 서로 다른 물건에서 나온 것이므로 단가는 도출할 수 없습니다.
이 지역의 정점이자, 가장 날카로운 경고입니다. Omniyat의 AED 19M 출시 가격은 지금도 자체 프로젝트 사이트에서 «officially sold out»이라는 문구 바로 위에 남아 있으므로, 그 가격으로 매입할 수 있는 사람은 없습니다. 매입 가능한 것은 전매 최저가입니다. 2026년 8월 13일 Property Finder에 올라온 12건의 활성 매물 중 최저가이며, 해당 구간의 상단은 AED 40.4M입니다. Omniyat은 또한 두바이에서 상업용 공간을 실제로 분양하는 유일한 1군 개발사입니다.
Business Bay 타워 세 개는 오늘 가격을 산정할 수 있습니다. HQ by Rove (IRTH, Marasi Bay)는 Studio부터 펜트하우스 Loft까지 7개 타입으로 인테리어·가구·서비스가 포함된 오피스를 AED 2.92M부터 판매합니다. 2026년 9월 26일 기준 Dubai Land Department가 그곳에서 기록한 최저 거래가이며, 기록 구간 상단은 AED 12.34M입니다. 브로커 채널은 같은 상품을 AED 3,504,009부터 호가합니다. Burj Capital (Centurion)은 243개 유닛 중 238개가 오피스이고 플레이트는 10,000 ft²이며, 브로커가 사용하는 개발사 피드 기준 2026년 9월 셸 & 코어 AED 2.58M부터입니다. Dubai Land Department의 가장 최근 기록 거래가는 AED 3.1M입니다. LUMENA ALTA (Omniyat)는 73개 레벨에 4,502 ft²부터의 오피스 132개로, 엘리베이터 뱅크 단위로 판매되며 동일한 DLD 기준으로 AED 12.7M부터, 기록 구간 상단은 AED 41.8M입니다. 이들에 관해 돌아다니는 두 가지 정보는 틀렸습니다. Burj Capital의 개발사는 Centurion Properties 단독이며 — OCTA는 판매·마케팅 대행사이고 공동 개발사가 아닙니다 — 이 건물에 붙은 «약 50% 완공»이라는 말은 출처가 전혀 없으므로, 백분율 대신 날짜가 기재된 현장 사진을 요구하십시오.
이곳에서 포털 데이터와 브로커 홍보문만으로 거래되는 타워가 두 개 더 있습니다. Enara (Omniyat)와 XL Tower (DAMAC)입니다. 둘 다 인도 분기, 소유 형태, 유닛 수에서 일상적으로 자기모순을 보이는데, 이것이 소문과 제안의 차이입니다. 둘 중 어느 쪽이든 저희에게 문의하시면 원본 문서가 먼저 나옵니다.
다섯 건물 전부에 적용되는 사실이 하나 있습니다. 전부 분양이거나 시공 중이며, 그중 하나는 전매로만 매입할 수 있습니다. Haus of Tenet은 Q2 2028 기준 분양 단계이고, LUMENA ALTA와 HQ by Rove는 1차 물량이 있는 분양 단계이며, Burj Capital은 시공 중입니다. Lumena는 Q4 2029 기준 분양 단계이며 전매 또는 양도로만 취득 가능합니다. 올해부터 수익이 시작되어야 한다는 요건이라면, Business Bay의 답은 세컨더리 시장 — 개인 소유자에게서 매입하는 노후 타워 — 입니다. 완공 오피스 vs 분양 오피스가 그 트레이드오프를 정리합니다.
다음 읽을거리: Sheikh Zayed Road 오피스: 2025년부터 프리홀드 — 2025년 1월 닫혀 있던 프리미엄 세그먼트를 연 457개 플롯 결정, 그리고 하나의 도로명을 공유하는 건물들이 어떻게 30킬로미터와 두 개의 시장만큼 떨어져 있을 수 있는지. 위의 모든 숫자 뒤에 있는 지역별 표는 두바이 오피스 지구: 지도로 보는 투자 가이드에 있으며, 이는 두바이 오피스 투자 판단의 기준표입니다. 예약 전 확인 사항은 상업용 부동산 실사에 있습니다. 다섯 건물 전부와 가격은 상업용 섹션에 있습니다.
두바이의 오피스 임대료는 지난해 13% 올랐고 주거 임대료는 떨어졌습니다. 그 격차가 실제로 손에 쥐는 수익률이 되는 지점, 오피스를 진짜로 판매하는 지역, 가격 외에 드는 매입 비용, 그리고 오늘 시장에 나와 있는 20개 건물을 정리했습니다.
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Downtown Dubai는 오피스 소유자에게 4.2–7.0%를 지급하고, Dubai Investments Park는 9.4–13.3%를 지급합니다. 오피스의 매매가, 임대료, 그리고 그 둘이 만드는 수익률을 27개 지구에 대해 정리했으며, 어떤 가격에도 오피스를 팔지 않는 6개 지구도 함께 다룹니다.
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수십 년 동안 외국인은 Sheikh Zayed Road의 단 한 평도 소유할 수 없었습니다. 2025년 1월 Dubai Land Department는 457개 필지를 모든 국적에 개방된 프리홀드로 전환했습니다 — 도로변 128개, Al Jaddaf 329개. 그 필지가 어디이며, 이곳 오피스의 가격과 수익은 어떠하고, 왜 이 도로의 양 끝이 30km 떨어져 있는지 살펴봅니다.
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