Oficinas listas frente a off-plan: renta ahora o riesgo de entrega

El volumen sigue al precio. Las ventas de oficinas off-plan alcanzaron AED 13.1bn en 1,668 unidades en H1 2026 — más que los siete años anteriores juntos (2019–2025 en conjunto: AED 5.48bn en 1,821 operaciones), según un análisis de datos del DLD realizado por Al Masdar Al Aqaari y publicado el 2 de julio de 2026. Solo Business Bay absorbió AED 6.8bn en 476 operaciones, el 52% del valor. El ticket medio por oficina en el conjunto de operaciones subió a AED 6.41M desde AED 3.0M.

La dirección ya era visible un año antes. Cavendish Maxwell registró oficinas off-plan por AED 4.6bn en 2025 frente a AED 0.7bn en 2024 — aproximadamente un aumento de seis veces — en 1,400 operaciones, el 35% de todas las ventas de oficinas de ese año.

Una advertencia sobre la cifra de titular: circulan dos cifras distintas de «AED 13.1bn» para este mercado. La de Cavendish Maxwell corresponde a todas las ventas de oficinas del año completo 2025; la de Al Masdar Al Aqaari es solo off-plan en H1 2026. Misma cifra, mediciones distintas. Nunca deberían aparecer en una misma frase sin esa aclaración.

Porque el terminado no está disponible. La desocupación de oficinas en toda la ciudad fue del 6.1% en Q2 2026, frente al 7.7% un año antes, con una ocupación en torno al 94% (JLL y CBRE, Q2 2026). El nuevo espacio Grade A se compromete antes de abrir: DIFC Square estaba prealquilado en gran parte antes de su finalización, Immersive Tower tenía una parte significativa de superficie bajo oferta más de un año antes de su entrega de julio de 2027, y Savills afirma que la mayor parte de la futura oferta Grade A se prealquilará o será absorbida por la demanda existente.

El responsable de valoración comercial de Cavendish Maxwell expuso la consecuencia con claridad: con el stock de oficinas de calidad muy restringido, los compradores buscarán puntos de entrada a través de nuevos proyectos off-plan. La misma casa señaló que el alza de las rentas y la reducción de incentivos están empujando a algunos ocupantes a comprar en lugar de alquilar.

Donde las oficinas listas sí se negocian, lo hacen en dos sitios. Según los registros de 2026, las oficinas listas de Business Bay promediaron AED 2,517/ft² (AED 2,163 en 2025) y las de JLT AED 2,050/ft² (AED 1,662). La revisión de año completo 2025 de Cavendish Maxwell concluyó que Business Bay y JLT juntas representaron más del 70% de todas las operaciones de oficinas listas de la ciudad. Si su requisito es renta desde el primer día, esa es la lista corta — dos distritos y un mercado secundario al que hay que entrar.

Cada uno de los veinte edificios comerciales de esta sección es off-plan o está en obra — catorce off-plan, cinco en construcción (AHS Tower, The Symphony, Burj Capital, Cove Boulevard y Aspirz), y Richmond District, cuyas plantas comerciales no se han puesto a la venta en absoluto. Eso es el mercado primario en 2026. Una oficina lista se compra a quien la posee ahora.

El edificio más próximo a estar listo es aquel cuya etiqueta más importa. AHS Tower es una estructura terminada a la que se está recubriendo de nuevo en vidrio. Se construyó para una entrega en diciembre de 2007, se completó como un Grand Mercure de 100 llaves y nunca abrió; AHS Properties la adquirió durante 2025 por AED 441M y está sustituyendo la fachada. El trabajo de fachada es la actividad constructiva que consta públicamente, y la fecha de entrega se cita como Q4 2026 en el folleto y en propsearch, y como Q1 2027 por el fundador y por Bayut. Además es solo reventa: AHS declaró el 24 de febrero de 2026 que la torre se había agotado durante el desarrollo.

Una estructura en pie, una dirección premium y una fecha de 2026 — y aun así una obra, vendida como contrato.

Así que la comparación que significa algo es el off-plan frente al mercado de lo listo: AED 2,266/ft² según los registros de 2026, con Business Bay y JLT como los dos distritos líquidos. Si el requisito es renta desde el primer mes, el mercado secundario es donde está — pídanos que localicemos la unidad.

Cuatro mecánicas, cada una de las cuales decide un resultado real en los edificios anteriores.

Agotado no significa construido. Son hechos independientes. AHS Tower está en construcción y no disponible a través de la promotora. Haus of Tenet es off-plan y está a la venta. Lumena se agotó con una entrega en Q4 2029 — cuatro años de obra aún por delante en un edificio sin stock primario. Tres de los veinte son solo reventa o cesión (AHS Tower, Lumena, RAW DISTRICT), lo que significa que lo que se compra en ellos es el SPA de otra persona — y en cuatro más la disponibilidad no está establecida, así que merece la pena preguntar.

El precio que usted lee puede no tener a nadie al otro lado. La cifra de lanzamiento de Lumena, AED 19M, sigue impresa en la propia web del proyecto de Omniyat justo encima de las palabras «officially sold out». La entrada transaccionable es el suelo de reventa en AED 25.1M, el más barato de doce anuncios activos que llegan hasta AED 40.4M a 13 de agosto de 2026. La totalidad de la asignación de lanzamiento de RAW DISTRICT — unos AED 2bn — se agotó el día de su salida en junio de 2026, de modo que su entrada de oficina de AED 1.2M es un precio de lista de lanzamiento y la vía hoy es reventa o cesión.

Una cesión es una operación de papeleo. Antes de cualquier oferta: número de unidad, planta, superficie medida, plazos pendientes y el consentimiento escrito de transferencia de la promotora. Las promotoras normalmente fijan un porcentaje mínimo pagado antes de permitir una transferencia y cobran una tasa administrativa, y en el caso de AHS Tower no se ha publicado ninguno de los dos — así que la política de transferencia debe solicitarse por escrito. Pida directamente a la promotora un estado de cuenta; los recibos del vendedor son una comprobación cruzada, no un sustituto.

El IVA llega con cada plazo, y otra vez en una cesión. La propiedad comercial soporta un 5% de IVA en la venta y en el arrendamiento (FTA VATGRE1 §6.2), y en un plan de pago se aplica a cada pago. En una compra secundaria — que es lo que es una cesión — el §6.4 exige que el comprador pague el IVA directamente a la FTA antes del reregistro y presente el Payment Transaction Number en el Land Department; sin esa prueba la transferencia no avanza. Presupuéstelo como caja que sale antes de que llegue el título, junto a las tasas del DLD, el registro Oqood para una unidad off-plan, el NOC y gastos administrativos y la comisión de agencia. La segunda pieza de esta serie desarrolla la mecánica del IVA al completo.

Para el lado de lo listo hay una cifra descendente que se sostiene, porque divide una renta declarada entre un precio registrado: la renta media de oficinas en Dubai de AED 211/ft²/año (Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Office Q1 2026) sobre la media del DLD de oficinas listas de AED 2,266/ft² da un 9.3% bruto a escala de ciudad.

La misma división aplicada al precio off-plan produce un número, y ese número no vale nada. Dividir una serie de rentas medias de ciudad entre otra serie de precios medios de ciudad arroja cualquier cosa entre el 4.6% y el 12.2% para el mismo mercado, porque las dos series proceden de muestras distintas — la renta media de toda la ciudad y un precio de Downtown dan 4.6%; la misma renta sobre el precio medio de toda la ciudad da 12.2%. Una operación aritmética, una horquilla de casi ocho puntos y ninguna forma de decirle al lector cuál de los dos extremos es el suyo.

Hay una segunda razón, y es más fundamental. Una oficina off-plan no tiene renta. Una rentabilidad calculada sobre ella es la previsión de un alquiler que no ha ocurrido en un edificio que no existe, en un mercado cuya cartera de oferta las casas de análisis no logran acordar ni con un factor de seis. Lo que sí merece modelarse, por unidad y con los supuestos a la vista: los plazos hasta la entrega, el fit-out desde shell and core — las guías publicadas de fit-out en Dubai lo sitúan en AED 150–550/ft² según especificación, con un recargo del 40–60% por partir de shell — el service charge del índice Mollak para ese proyecto, y un periodo de vacío realista. Pídanos construirlo sobre una planta concreta, con cada supuesto a la vista.

Lo listo compra: renta desde el primer mes, una tarifa que puede verificar contra Ejari, una cuota de servicio que puede leer en una factura real y una valoración anclada a ventas comparables en el mismo edificio. También compra la especificación de otra persona, una factura de reacondicionamiento desde shell and core si el fit-out está cansado, el 5% de IVA pagado por adelantado a través del Special Payment Mechanism, y una lista corta que es esencialmente Business Bay y JLT.

El off-plan compra: especificación actual, un plan de pago que reparte el capital, la oportunidad de elegir el tamaño y la planta que quiere mientras el edificio sigue sin vender, y — en un mercado donde el 71.7% del valor de oficinas off-plan de H1 2026 se concentró en cinco proyectos — acceso a los edificios que realmente atraen demanda. También compra riesgo de entrega, ausencia de ingresos durante la obra, niveles de service charge y chiller que todavía no puede leer, y un público de reventa que se estrecha a medida que crece el ticket. Una planta completa de ocho cifras tiene una lista corta de compradores a la salida, la construya quien la construya.

Dos preguntas lo deciden, y ninguna es sobre el precio por pie. ¿Necesita renta ahora o el edificio correcto más adelante? Y ¿puede sostener la obra? Si la respuesta a la segunda es no, un off-plan de fecha más corta es un producto distinto de uno de 2029, y un contrato de reventa con el 60% pagado es distinto otra vez.

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