A级写字楼：什么支撑了租金溢价

JLL，阿联酋写字楼市场动态 2026年第二季度，同比：A级 +26.2%，B级 +31.5%，顶级物业 +13.6%。顶级物业涨幅最小。按等级划分的空置率从另一面讲述了同一个故事：全市 6.1%（一年前为 7.7%），B级 8.0%（此前 10.9%），C级 10.9%（此前 12.7%） — 改善最显著的正是顶端之下的部分。

Cavendish Maxwell 早在2025年第一季度就已指出这一机制：A级物业的短缺造成需求外溢，推高了B级与C级的价格。找不到或负担不起顶级物业的租户，并不会因此不再需要办公室。这种外溢正是买入二级存量并加以改造的经济理由 — 而第3节正是检验这一理由的地方。

JLL 也直接记录了供给端的反应：个别资产已被暂停出租以进行战略性翻新，以满足不断提高的品质要求。业主们正在依据同一套算术行事。

租金单价以 AED 每 ft² 每年计，各自注明信源与期间：

• DIFC — AED 355，最昂贵的片区（Knight Frank，2024年年中）。
• Trade Centre District — AED 350，且十二个月内 +81%（Knight Frank，2024年年中）。
• Za'abeel — ≈AED 550（Knight Frank，2025/2026），以中心区交通连接吸引租户，而报告称其租金水平相对具有竞争力。它是最新的高端地段，且高于 DIFC 2024年的水平。
• The Greens、Sheikh Zayed Road West、JLT — 高于 AED 200，十二个月内各自上涨 67–77%（Knight Frank，2024年年中）。
• Downtown Dubai — 位列第三，约比 DIFC 便宜 1.5 倍（Knight Frank，2024年年中）。
• 市场均价 — AED 238，自 2021年上半年以来首次环比持平（Savills，2026年第二季度）。

有两个溢价因素附有公开数字，均来自 Chestertons 2026年2月，且均为经纪商估算：通过 LEED 认证的楼宇在租金单价上约有 12% 的加成，以及 JLT 的精装办公室相对毛坯交付有 15–20% 的加成。请准确理解第二项是什么 — 它是对租金的溢价，而不是年度回报，把它当作回报是严重错误。这一区分至关重要，因为在整个市场中最接近「15%」的那个数字是一项租金溢价，而它被反复当作收益率引用。

作为国际参照，2023年第三季度迪拜顶级物业为 USD 68.7/ft²/年，而伦敦金融城为 90.1，伦敦西区为 170.4，新加坡为 106.7（CBRE）。按全球标准，迪拜并不昂贵；它只是不再便宜于自己的过去。

唯一能了断此事的比较，是在同一栋楼内、以可比面积进行的比较 — 其余任何比较都是在比两项不同的资产。以下七组这样的对比，全部为 Bayut 2026年8月10日的报价租金：

• Detroit House, Motor City — 2,002 ft²：毛坯交付 AED 205,392（103/ft²），对比精装 AED 350,000（175/ft²）。+70%。
• Tamani Arts, Business Bay — 407 对 440 ft²：无家具 164/ft²，对比全配家具 250/ft²。+52%。
• The Apricot, Dubai Silicon Oasis — 2,028 ft²：AED 155,000（76/ft²）对比 AED 220,000（108/ft²）。+42%。
• The Apricot — 1,049 ft²：122/ft² 对比 141/ft²。+15%。
• DIFC Square, DIFC：毛坯交付 430/ft²，豪华家具配置 430/ft²。0%。
• Al Shafar Tower 1, Barsha Heights — 1,433 ft²：无家具 125/ft²，精装 119–120/ft²。−4 至 −5%。
• Al Asmawi Building, Dubai Investments Park：110/ft² 对比 100/ft²。−9%。

七组中有三组显示出真实溢价。四组没有，其中两组为负。而这一规律与片区或等级无关：它取决于面积与分隔。A级与B级塔楼中的大面积单位按楼宇自身的每平方英尺单价出租，而对于打算拆掉别人隔断的租户来说，一个已精装的楼层可能价值更低。溢价出现的地方，是经过分隔、配备家具的小面积单位 — 而在 350 ft² 以下的微型单位上溢价最大，因为在那个尺度上产品其实是服务式办公室：The Apricot 的 239 ft² 精装套间报价为 314 AED/ft²/年，而 Arjan 的小型服务式单位报价为 351–370 AED/ft²/年。

有一个需要说明的前提，而且分量不轻：上述每一组对比的两端都是报价。一个精装单位报价 AED 350,000，对比三个毛坯单位报价 AED 205,392，同样可能意味着那个精装单位一直以一个过于乐观的数字空置着。能了断这类差额的，是该具体楼宇在 Ejari 登记的租金。

直白地说明其实际后果：对多数楼宇而言，钱并不在一次完整的 CAT-B 精装改造里。它在分隔与家具配置上 — 成本更低，而对租金单价的推动更大。2026年8月核查的四份迪拜公开装修价格指南，轻度改造为 AED 150–300/ft²，「基础」规格为 AED 200–550/ft²，且从毛坯状态起步需加价 40–60%，因为整套机电系统都要从零建起。这些是承包商与估算方自行公布的价格，因此只是一个预算区间 — 并请加上其中一份指南建议的 20–25% 预备费。一次无法推动租金的改造，是收不回来的。

这个市场中记录最充分的最强力量并非规格，而是预租。

• DIFC Square，2026年为数不多的大型A级竣工项目之一，在施工结束前即已大量预租，并持续积极招租（Savills，2026年第二季度）。
• Immersive Tower，预计 2027年7月竣工，在2026年第二季度已有相当体量的面积处于意向认购中（Savills）。
• Savills 阐明了一般性情形：未来大部分A级供应将被预租或被既有需求吸收，从而限制其对市场的影响。CBRE 在 DIFC、TECOM 与 DMCC 记录到相同情况。
• 全市入住率为 ≈94%，核心区顶级楼宇高于 95%（CBRE，2026年第二季度及2026年初）。在 DIFC，一位经纪人形容A级空置率接近于零，而活跃企业超过 8,800 家（Chestertons，2026年2月） — 这是经纪人的描述，并非公布的空置率。

这就是溢价所依托的：一个有截止期限的租户，身处一个替代楼宇早已被锁定的市场。这也解释了为何同一个在 DIFC 收取 AED 355/ft² 的市场，其 66% 的租约面积在 500 ft² 以下 — 短缺面很广，而单笔成交很小。

对照以上所有内容，这里是本节中公开记录最完整的楼宇 — 不是因为它最大，而是因为它的公开记录经得起推敲。三条办公产品线各有公布的面积区间（Classic 596–3,190 ft²，Terrace 796–2,702 ft²，Garden 1,111–3,690 ft²），2026年6月开发商自有资料与六个独立渠道给出完全一致的单一入门价，10/40/50 付款计划与 Q2 2028 交付日期在各信源间相互吻合，并确认外籍买家可获永久产权。

与此相对有两点局限。IRTH 未公布分户型价目表 — 仅入门价一个数字是公开的，且仅适用于 Classic 产品线，因此定价依据是经纪商报价，这栋楼也无法推算出 AED/ft² 单价。此外，营销中引用的 8–10% 回报是预测，而非保证。

AHS Tower 坐落于 Sheikh Zayed Road，位于该路段的高端一端 — SZR 的出售报价在 AED 2,697–7,437/ft² 之间，Latifa Tower 处于低端，而 AHS 与 Sol Luxe 在 5,000–7,400 之间。地段是真实的，其余部分值得细读。

它是一个改造重建项目。该塔楼原本按2007年12月交付建成，以一家 100 间客房的 Grand Mercure 完工却从未开业；AHS Properties 于2025年以 AED 441M 收购，并正在用玻璃替换立面 — 而立面工程是公开记录在案的施工活动，其背后没有任何标注日期的进度报告。楼层数存在分歧（AHS 自有资料称 69 层，propsearch 称 71 层）。交付时间在宣传册中及 propsearch 处被标为 Q4 2026，而创始人与 Bayut 则称 Q1 2027。连收购本身都未有定论：一个信源称卖方为 Commercial Bank of Dubai，另一个称是 Remamco / Al Yaqoub Group，公布的日期也相互冲突。

在价格上，流传着三个数字，而其中只有一个是现行的。AED 12M 是2025–26年的历史发售入门价，来自单一经纪信源，自2026年2月24日起已不可得。目前没有一手价格：AHS 在该日宣布该塔楼已在开发期间售罄，金额超过 USD 700M。今天存在的，是九套公开挂牌办公室（面积 2,308–7,714 ft²）构成的转售报价区间 AED 15.95M–44.9M，核查日期为2026年8月15日 — 这些是第三方中介的报价，而非已成交价。其中若干由中介录入的面积落在开发商自行公布的区间之外（半层 2,964–3,625 ft²，整层 6,278–6,695 ft²），因此也无法由该入门价推算出每平方英尺单价。

这些都不意味着它是一栋糟糕的楼。它意味着这是一栋「SZR 上的 Grade A」是您能说出的信息量最少的一句话的楼，而真正重要的那个数字，必须连同单位编号、楼层、实测面积、未付分期款以及开发商的转让同意书一起出现。

Business Bay 的 Lumena 是另一个案例，它的问题在价格，而非规格。AED 19M 是 Omniyat 的发售价，而它至今仍印在 lumena.omniyat.com 上，就在「officially sold out」字样的正上方。没有人能按这个价格成交。每一个重复引用它的第三方网站，报的都是一个对面无人的价格。

可成交的入门价是转售底价：AED 25.1M，是 Property Finder 上 2026年8月13日 十二条在售转售房源中最便宜的一条，区间上端达 AED 40.4M，并与 Cushman & Wakefield 的挂牌交叉核对（4,247 ft² 报 AED 30,922,889，7,329 ft² 报 AED 43,291,361）。19M 与 25.1M 都是真实的数字。它们不是同一笔交易。

有一个数字在这栋楼上始终缺席：整层价格。16,649 ft² 的整层平面是真实的，来自 Omniyat 自有的平面图纸，但十二条房源中没有一条是整层，因此这个平面面积是一个图纸数字，而不是一个价格。整层本身请向我们询价。

• 溢价是算在租金单价上，还是算在回报上？15–20% 的精装溢价与 15% 的收益率是两个不同的物种。请问清楚引用的是哪一个。
• 这个比较是否在同一栋楼内做出？跨片区地拿精装对比毛坯，比的是两项资产，对任何一方都证明不了什么。
• 是报价还是 Ejari？第3节中的每一项溢价都是报价对报价。该楼宇的登记租金是可以查到的，而那才是放贷方或评估师会采用的数据。
• 单位面积是多少？这个市场中的溢价依附于小面积、经过分隔、配备家具的单位。在一栋好塔楼的大平层上，不要指望有溢价。

接着读：现房与期房办公楼：现在的收入，还是交付风险 — 为何2026年期房办公室的登记成交单价几乎是现房的两倍，以及为何在迪拜购买现房办公室其实是一笔二级市场交易。或在商业地产板块查看全部楼宇。

相关指南：Business Bay 办公楼：逐项目解析指南 — 在这个吃下市场 52% 资金的片区里，Grade A 与 Grade B 究竟意味着什么，以及该片区内拥有独立页面的五栋楼宇。